Wiadomości z rynku
Polski rynek nieruchomości biurowych 2009-11-09 20:10:54
PRZEGLĄD kwartalny Po trudnym początku roku III kwartał przyniósł dalszą poprawę na rynku nieruchomości biurowych w Polsce. Spadki czynszów i zwiększenie liczby zachęt oferowanych przez wynajmujących zaowocowały lekkim wzrostem popytu. Stopy kapitalizacji utrzymują się na dotychczasowym poziomie, ze względu na brak transakcji inwestycyjnych, które potwierdziłyby ich realną wysokość. TRENDY W POPYCIE Łączny wolumen wszystkich transakcji najmu osiągnął w III kw. poziom 74.700 mkw., co stanowi wzrost o 15% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Należy jednak pamiętać, że wciąż są to wartości o wiele niższe niż w roku 2008. Łączny wolumen transakcji najmu w trzech kwartałach 2009 r. wyniósł jedynie 185.000 mkw. i spadł o 52% w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego. Obniżki czynszów oraz większa skala zachęt pozaczynszowych skłaniają jednak najemców do większej aktywności; uwagę zwraca duży udział renegocjacji umów. Stosunkowo duża ilość powierzchni biurowej oferowanej na podnajem w połączeniu z nową podażą wpłynęła na wzrost współczynnika pustostanów. Ponadto deweloperzy w sytuacji wciąż słabszego niż w ubiegłych latach popytu są zmuszeni do dalszego wstrzymywania decyzji o rozpoczęciu realizacji większości planowanych inwestycji biurowych. TRENDY W PODAŻY Zauważalne są pierwsze oznaki łagodzenia polityki banków dotyczącej finansowania projektów inwestycyjnych. Instytucje te jednak nadal wymagają od deweloperów wysokiego poziomu kapitału własnego oraz wynajęcia znacznej części powierzchni w projekcie. W III kwartale na rynku biurowym nie odnotowano żadnych transakcji inwestycyjnych. Choć inwestorzy wykazują coraz większe zainteresowanie, nadal pozostają ostrożni w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. PROGNOZA W perspektywie krótkoterminowej współczynnik pustostanów będzie prawdopodobnie wzrastał (obecnie dla Warszawy wynosi on 7,1%) w związku z nową podażą i ze znaczną ilością powierzchni oferowanej na podnajem (obecnie ok. 58.000 mkw.). Czynsze mogą kontynuować tendencję spadkową, należy natomiast podkreślić, że dla projektów w lokalizacjach poza centralnych, oferowanych obecnie w ramach umów pre-let, doszły już one do granicy opłacalności dla deweloperów. W przypadku budynków zrealizowanych jeszcze na zasadach spekulacyjnych, część właścicieli, chcąc uniknąć ryzyka związanego z pustostanami, obniża czynsze efektywne. Inni jednak, licząc na odbicie trendu rynkowego, spodziewanego w związku ze znacznym ograniczeniem podaży, zdecydowali się wstrzymać obniżki czynszów. Źródło www.industrial.pl
PRZEGLĄD kwartalny Po trudnym początku roku III kwartał przyniósł dalszą poprawę na rynku nieruchomości biurowych w Polsce. Spadki czynszów i zwiększenie liczby zachęt oferowanych przez wynajmujących zaowocowały lekkim wzrostem popytu. Stopy kapitalizacji utrzymują się na dotychczasowym poziomie, ze względu na brak transakcji inwestycyjnych, które potwierdziłyby ich realną wysokość. TRENDY W POPYCIE Łączny wolumen wszystkich transakcji najmu osiągnął w III kw. poziom 74.700 mkw., co stanowi wzrost o 15% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Należy jednak pamiętać, że wciąż są to wartości o wiele niższe niż w roku 2008. Łączny wolumen transakcji najmu w trzech kwartałach 2009 r. wyniósł jedynie 185.000 mkw. i spadł o 52% w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego. Obniżki czynszów oraz większa skala zachęt pozaczynszowych skłaniają jednak najemców do większej aktywności; uwagę zwraca duży udział renegocjacji umów. Stosunkowo duża ilość powierzchni biurowej oferowanej na podnajem w połączeniu z nową podażą wpłynęła na wzrost współczynnika pustostanów. Ponadto deweloperzy w sytuacji wciąż słabszego niż w ubiegłych latach popytu są zmuszeni do dalszego wstrzymywania decyzji o rozpoczęciu realizacji większości planowanych inwestycji biurowych. TRENDY W PODAŻY Zauważalne są pierwsze oznaki łagodzenia polityki banków dotyczącej finansowania projektów inwestycyjnych. Instytucje te jednak nadal wymagają od deweloperów wysokiego poziomu kapitału własnego oraz wynajęcia znacznej części powierzchni w projekcie. W III kwartale na rynku biurowym nie odnotowano żadnych transakcji inwestycyjnych. Choć inwestorzy wykazują coraz większe zainteresowanie, nadal pozostają ostrożni w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. PROGNOZA W perspektywie krótkoterminowej współczynnik pustostanów będzie prawdopodobnie wzrastał (obecnie dla Warszawy wynosi on 7,1%) w związku z nową podażą i ze znaczną ilością powierzchni oferowanej na podnajem (obecnie ok. 58.000 mkw.). Czynsze mogą kontynuować tendencję spadkową, należy natomiast podkreślić, że dla projektów w lokalizacjach poza centralnych, oferowanych obecnie w ramach umów pre-let, doszły już one do granicy opłacalności dla deweloperów. W przypadku budynków zrealizowanych jeszcze na zasadach spekulacyjnych, część właścicieli, chcąc uniknąć ryzyka związanego z pustostanami, obniża czynsze efektywne. Inni jednak, licząc na odbicie trendu rynkowego, spodziewanego w związku ze znacznym ograniczeniem podaży, zdecydowali się wstrzymać obniżki czynszów. Źródło www.industrial.pl
